Обзор рынка торговой недвижимости Воронежа

2011 год в Воронеже не был, в отличие от предыдущего, отмечен открытием сколько-нибудь заметных торговых объектов. Напомним, что в начале 2010 года на рынок вышли сразу два знаковых для города проекта: ТРК «Арена» и ТРЦ «МаксиМир». Кроме того, все заявленные на 2010 год проекты (вторая очередь ТДК «Галерея Чижова», ТРЦ «Сити-парк «Град»), были вовремя реализованы, благодаря чёткой позиции участника почти всех девелоперских проектов Черноземья Центрально-Черноземного банка Сбербанка России. Невзирая на кризис, банк продолжал финансирование строительства основных объектов.

В итоге в настоящее время в столице Черноземья действует 16 профессиональных торговых объектов. Предложение качественной торговой площади составляет 711 тыс. кв. м GBA (общая площадь), из них – 370 тыс. кв. м GLA (торговая площадь). Специализированные торговые центры занимают около 25% всех ТЦ (мебельные гипермаркеты, продажа продуктов питания, товаров для дома, спорттоваров, бытовой техники, и пр.).

По объему торговых площадей преобладают региональные (38% GLA) и районные (28% GLA) торговые центры, например, ТРЦ «Сити-парк «Град», - «суперрегиональный» торговый объект, расположенный на 3 километре трассы М4 «Дон» в Рамонском районе.

Лидеры предложения современной торговой недвижимости - Коминтерновский (35% GLA) и Ленинский (25% GLA) Железнодорожный (22% GLA) районы. Очевидно дальнейшее их развитие будет идти в направлении редевелопмента и реконцепции устаревших и ставших малоэффективными объектов.

Наименее обеспеченными остаются Советский (11% GLA) и Центральный районы (7% GLA).
Перспективными для застройки качественными торговыми объектами считаются районы заводов Шинного, ВАСО, СК и Рудгормаш, где ведётся жилищное строительство.

Среди основных представленных в Воронеже форматов, - торгово-развлекательные центры (ТРЦ) и комплексы (ТРК) – 52% GLA, торговые центры (ТЦ), гипермаркеты (ГМ), - 26% GLA и торгово-офисные центры (ТОЦ). Форматы гипермаркетов в столице Черноземья: Cash&Carry (Метро, Ашан, Линия-1, 2, Метро, Ашан); DIY (Твой Дом, Castorama, Леруа Мерлен) – 35% GLA; FMCG (Вестер, Перекресток, Карусель, О’Кей); Furniture (Центральный дом мебели, Kika,); Sports and Rest (Декатлон, Спортмастер ); бытовая техника и электроника (М.Видео, Техносила, Эльдорадо, Saturn, Media Markt).

На завершающей стадии находится строительство многофункционального комплекса «Атмосфера», расположенного напротив Центрального рынка. Общая площадь МФК составляет по проекту 34370 кв. м, арендопригодная - 14 800 кв. м. Девелопер проекта ООО «Стандарт».. Интересные проекты заявлены на 20121-2013 г.г., с их вводом, а это порядка 250тыс. кв. м качественной торговой недвижимости, Воронеж сможет присоединиться к списку 11 городов России преодолевших пороговый показатель 500кв.м. торговой площади на 1000жителей. Пока этот показатель составляет 399 кв. м.

Основной спрос на качественные торговые площади формируют ритейлеры продуктов питания, одежды и обуви, товаров для дома, мобильной связи, бытовой техники и электроники. Ключевыми параметрами выбора помещений в торговых центрах остаются удобство месторасположения, плотность населения в соответствующей зоне охвата, транспортная доступность, узнаваемость, репутация, и т.п. Как показывает опыт масштабных проектов последних лет, сетевые ритейлеры охотно арендуют площади в подобных объектах на стадии завершения, наиболее привлекательными считаются торговые галереи площадью 50 - 250 кв. м, не менее популярны якорные площади свыше 1000 кв. м в профессиональных ТЦ города.
Средние арендные ставки в ТЦ столицы Черноземья составляют, руб./кв.м в месяц:
• 200 - 500 для якорных арендаторов;
• 700 - 4 500 для операторов торговой галереи;
• 150 - 450 для фудкорта и развлекательной зоны.

Вакантные площади в профессиональных ТЦ Воронежа составляют 10-15%. В наиболее популярных ТЦ наполняемость приближается к 100%, там, где ведутся листы ожидания потенциальных арендаторов, максимальные ставки аренды могут превышать 5 тыс руб./кв. м в месяц.

На фоне восстановления рынка торговой недвижимости и роста спроса, уходят в прошлое льготы для арендаторов, широко распространённые в кризисные времена, - арендные каникулы, отделка за счет собственника и др. В настоящее время превалирует система выплат, основанная на фиксированной части. Распространение получила смешанная схема для ритейлеров, - фиксированная часть и процент с оборота.

При написании статьи были использованы материалы отдела исследований и аналитики компании Инвестоценка.

Ольга Кулагина